Як розрахувати ставку капіталізації


 

Ставка капіталізації використовується аналітиками для визначення доцільності вкладення коштів в потенційний об’єкт інвестицій. За допомогою даного показника проводиться порівняльна характеристика із середньоринковими показниками подібних об’єктів. Незважаючи на простоту формули розрахунку, ставка капіталізації вимагає збору різних проміжних значень, що впливають на основні параметри.



Інструкція

  1. Визначте рівень вакантних площ (недовантаження) і коефіцієнт завантаження потенційного об’єкта. У сумі дані величини становлять 100%, тому визначивши один можна відразу вирахувати другий. Недовантаження визначається як процентне співвідношення площі не орендованих приміщень від загальної площі нерухомості. Для визначення даних коефіцієнтів необхідно проаналізувати статистичні дані ринку по аналогічних об’єктів.
  2. Дізнатися, у скільки обходиться обслуговування та управління будівлею. Необхідно розділити всі витрати власника нерухомості на незалежні і залежні від обсягу. До перших відносяться страхування, податок на майно, охорона, а до других — витрати на сервісне обслуговування.
  3. Розрахуйте величину чистого операційного доходу по потенційному об’єкту інвестицій. Для цього необхідно потенційний валовий дохід, що дорівнює щорічним рентних платежах, помножити на коефіцієнт завантаження об’єкта. Після цього відніміть з отриманої величини змінні витрати, помножені на відсоток завантаження, і постійні витрати з обслуговування будівлі.
  4. З’ясуйте ринкову вартість об’єкта нерухомості. Якщо ж власник планує звести будинок, то дане значення дорівнює витратам на будівництво. В іншому випадку береться поточна ціна на придбання об’єкта, яка визначається за допомогою оцінки ринку.
  5. Знайдіть ставку капіталізації. Вона дорівнює відношенню величини чистого операційного доходу до ринкової вартості об’єкта нерухомості. Отримане значення показує те, яка сума буде щорічно відшкодовуватися від величини початкових інвестицій. Чим більше ця сума, тим більш вигідним є вкладення коштів в потенційний об’єкт. Оптимальним вважається, коли даний показник дорівнює 15-20%.