Як визначити відсоток зносу

Як визначити відсоток зносу

Визначення відсотка, ступеня зносу потрібно при оцінці ринкової вартості об’єктів нерухомості для її зменшення і прогнозування зміни. У поняття зносу включають фізичну амортизацію об’єкта, функціональне (моральне) старіння або застарівання, обумовлене руйнівним впливом навколишнього середовища.

Інструкція

  1. Оцінити знос майна можна на підставі фактичного його стану, а також використовуючи дані бухгалтерського і статистичного обліку. Крім фізичного, функціонального і зовнішнього, знос підрозділяють на устранімим і непереборний.
  2. Ступінь фізичного зносу визначає додаткові витрати на приведення будівлі в стан, придатний для його подальшої безпечної експлуатації. При цьому величина таких витрат може бути порівнянна з вартістю об’єкта, тому так важливо з великим ступенем вірогідності визначити величину зносу об’єкта та його складових частин.
  3. Питання це досить складний в силу конструктивних особливостей об’єктів нерухомості та впливу на знос різних чинників, які викликають нерівномірні деструктивні зміни в конструкції об’єкта, його систем і елементів. Відсоток зносу об’єкта нерухомості, тому, слід визначати поелементно. Оцінювачу необхідно для цього окремо оглянути всі конструктивні системи будівлі або споруди, виділити та зафіксувати ознаки зносу, характерні для кожної конструктивної системи і визначити по них відсоток зносу кожній.
  4. До окремої конструктивної системі слід віднести підлоги, дверні прорізи, фундамент, стіни, внутрішні перегородки, перекриття та дах. Для кожної з цих систем є встановлені ознаки зносу.
  5. При огляді фундаменту з цією метою, ви не зможете оглянути його повністю, оскільки його нижня частина може бути недоступна для огляду. Підставою для визначення відсотка зносу фундаменту стане огляд цоколя і підвалу. Для цоколя, знос якого не перевищує 10% характерна відсутність деформацій, тріщин і викришування розчину в кладці, відшарування штукатурного шару. Підвал при цьому повинен бути сухим, гідроізоляція не порушена.
  6. Ознаки зносу стін залежать від того матеріалу, з якого вони зроблені. Якщо стіни — з цегли, то до ознак зносу можна віднести викришування розчину в кладці, тріщини в ній, відхилення від вертикалі і стан цегли.
  7. Конструкція даху складається з покрівлі і несучої конструкції. Для покрівлі ступінь зносу визначається за кількістю протікання, а несучої конструкції — станом матеріалу і порушення геометрії.
  8. Загальний відсоток зносу визначається з урахуванням відсотковий внесок вартості кожного елемента у вартість всього об’єкту. Ці дані знайдіть в довіднику «укрупнених показників відновної вартості», в якому для всіх об’єктів нерухомості певного класу наведено процентні вклади кожної їх конструктивної системи в загальну вартість об’єкта нерухомості.
  9. У разі сумніву й підозри в приховані дефекти. проводиться спеціальна технічна експертиза з використанням інструментальних засобів і лабораторного аналізу. Такими фахівцями, обладнанням та можливостями мають спеціалізовані організації, в які і слід звернутися в такому випадку.